فروش مال مشاعی

تصور کنید که شما قطعه زمینی را به طور اشتراکی با دیگر شرکا خریداری کرده اید اما پس از مدتی یکی از مالکین بدون کسب اجازه از شما یا دیگر شرکاء اقدام به فروش ملک مورد نظر کرده است. در چنین شرایطی شما می توانید تقاضای ابطال فروش مال مشاع را داشته باشید. در حقیقت اگر ملک مشاع بدون اجازه از دیگر شرکا فروخته شود، چنین معامله ای فاقد وجاهت قانونی خواهد بود و اصلاً دارای اعتبار نخواهد بود.

در کل باید بدانید که دستور فروش مال مشاع تنها در صورتی امکان پذیر خواهد بود که ملک مورد نظر قابل تقسیم نباشد.

اما در ادامه می خواهیم در مورد انواع تقسیم بندی ملک مشاع صحبت کنیم. با ما همراه باشید:

 در کل باید بگوییم که به سه شکل و حالت می توان اموال و املاک را تقسیم کرد:

اول از همه تقسیم به افراز است. در صورتی که می خواهید اطلاعات بیشتری در مورد تقسیم به افراز به دست آورید، حتما این مقاله را مطالعه کنید.

دومین شیوه تقسیم به تعدیل است.

و البته سومین شیوه از تقسیم مال مشاعی به شمل تقسیم به رد خواهد بود.

اگر بخواهیم به طور خلاصه بگوییم تقسیم به افراز به معنی این است که سهم هر یک از مالکین ملک مشاع، چه به صورت توافقی و یا به صورت اجباری و توسط دادگاه تقسیم می شود و به هریک از شرکاء تحویل داده می شود.

نکته ای که باید بدانید این است که هرکدام از شرکاء می توانند درخواست تقسیم و افراز را به دادگاه ارائه کنند. البته این مسئله استثنائاتی هم دارد. به عنوان مثال در مواقعی که منعی قانونی یا قراردادی بر سر راه باشد، نمی توان درخواست افراز داد و به این صورت می گوییم که ملک غیر قابل افراز است.

پس در نهایت باید توجه داشته باشید که در مورد تقسیم به افراز دو نکته بسیار حائز اهمیت است: اول از همه این که هر یک از شرکاء به اندازه ی معادل سهم خود از عین مال مشاعی دریافت می کند و دوم این که احتیاجی نیست که ملک یا مال مشاعی مورد نظر، ارزیابی یا قیمت گذاری شود.

حالا که به خوبی در مورد تقسیم به افراز آگاه شدید، باید بگوییم که گاهی مواقع هم ممکن است که ملک مورد نظر دارای ارزش یکسانی و واحدی نباشد. به این صورت ممکن است حتی اگر به عنوان مثال یک قطعه زمین را تقسیم به افراز کرد، قسمت های بهتر ملک مورد نظر به یکی از مالکین برسد و قسمت های دیگر ملک به مالک دیگری برسد. به این صورت قطعا عدالت رعایت نشده است. برای حل این مشکل معمولا دیگر اهمیتی به مساحت زمین هریک از شرکاء داده نمی شود و مبنای تقسیم بر اساس ارزش هر کدام از قسمت های ملک در نظر می گیرند. به عنوان مثال اگر بخش یکی از شرکاء ارزان تر بود، مساحت بیشتری به او تعلق می گیرد

پس به خاطر داشته باشید که در تقسیم به تعدیل، ملاک تقسیم بر اساس مساحت نخواهد بود. بلکه ارزش بخش های مختلف مال مد نظر قرار می گیرد. نکته ی مهم دیگری که حتما باید به خاطر داشته باشید این است که برای تقسیم به تعدیل حتما و حتما باید کارشناسی بیاید و بر روی ملک مورد نظر قیمت بگذارد و آن را ارزیابی کند.

اما سومین حالت تقسیم مال مشاع، اضافه کردن وجهی خارج از سهم ها خواهد بود. به این شیوه از تقسیم، تقسیم به رد می گویند. گاهی مواقعی حتی کم و زیاد کردن مساحت سهم هم باعث نمی شود که عدم عدالت در تقسیم برطرف شود. به همین خاطر لازم است که وجهی دیگر به فردی که سهم کمتری در اختیار دارد، داده شود تا از نظر ارزش سهمی با دیگر شرکاء مساوی شود.

حالا باید چند نکته ی مهم را بدانید. اول از همه ممکن است که تمام شرکاء به طور مساوی از عین مال مشترک سهم نبرند. هم چنین باید برای این که تقسیم به رد صورت بگیرد، حتما باید در ابتدا مال مشاعی ارزیابی شده و قیمت مشخصی بر روی آن گذاشته شود.

اما حالا که با انواع دسته بندی آشنا شدید، باید بدانید که اگر تقسیم به افراز ممکن باشد، نوبت به تقسیم به تعدیل نخواهد رسید و در مورد تقسیم به رد نیز همین مسئله صدق می کند. در واقع منظورمان این است که اولویت هر کدام از این شیوه های تقسیم بندی به نحوی است که ذکر نمودیم.

درصورتی که هیچ یک از تقسیم‌های فوق قابلیت رهاسازی اموال مشاعی را از هم نداشته باشند.تنها راه درخواست «فروش مال مشاع» از مرجع ذی‌صلاح قضائی است.

اما باز هم در صورتی که هیچ کدام از شیوه های تقسیمی که نام بردیم، نتوانستند که سهم هریک از شرکاء را به طور مساوی تقسیم کنند و در نهایت باز هم عدالت برقرار نشد، تنها راهکاری که باقی می ماند، درهواست فروش مال مشاع است که از طریق دادگاه صورت می گیرد.

متاسفانه خیلی مواقع افراد نحوه ی تقسیم بندی ملک مشاعی را در نظر نمی گیرند و اقدام به فروش مال مشاعی می کنند که در این شرایط می تواند درخواست ابطال مال مشاعی را  داشت.

هبه مال مشاع

متاسفانه هنوز که هنوز است، در مورد هبه مال مشاعی، اختلاف نظرهای زیادی میان کارشناسان حقوقی وجود دارد. برخی می گویند از آن جایی که هریک از شرکاء نسبت به سهم خود از مال مشاعی، اختیارات حقوقی دارد، می تواند اقدام به هبه مال کند. اما برخی دیگر از کارشناسان بر این باورند که برای هبه مال مشاع نیازمند کسب اذن دیگر شرکاست. در چنین شرایطی بهترین کاری که می توانید انجام دهید،مشاوره حقوقی با یک وکیل کارآزموده و ماهر است تا بتواند شما را راهنمایی کند.

فروش مال مشاع توسط یکی از شرکا

باید بدانید که هر یک از شرکاء در قبال سهم خود در مال مشاعی صاحب اختیار است. اما معمولاً توصیه می کنند که حتما در طول یک ابلاغیه ، قصد خود را از فروش مال مشاعی به دیگر شرکاء اطلاع دهید تا در آینده هیچ گونه مشکل حقوقی به وجود نیاید. اما در صورتی که چنین کاری را انجام ندهید احتمال دارد که دیگر شرکاء دادخواست ابطال فروش مال مشاعی را داشته باشد که در این شرایط توصیه می کنیم حتما از کمک های یک وکیل خبره بهره مند شوید.

در انتها باید بگوییم فروش مال مشاعی یکی از رایج ترین پرونده های موجود در دادگاه هاست. بنابراین تا جایی که می توانید بهتر است اطلاعات بیشتری در این باره به دست آورید. چرا که هرکسی ممکن است روزی با چنین پرونده هایی مواجه شود.