اجاره دادن مال به دیگری در عقد اجاره

بعضی از حقوق مانند عقد بیع و عقد اجاره قدمتی طولانی دارند و بین مردم بسیار رایج می باشند به طوری که می‌توان گفت رایج ترین عقود بین مردم همین دو عقد بیع و عقد اجاره میباشد.

به دلیل رواج زیاد به اجاره، مردم نسبت به آنها آگاهی و اطلاعات بیشتری دارند. مثلاً در طول شبانه روز افراد کالاهای زیادی را به موجب عقد بیع می خرند و می فروشند و املاک و اشیا فراوانی را به موجب عقد اجاره به اجاره خود در می آورند.

ولی آیا تمامی این عقود با اطلاعات کامل حقوقی و اشراف و مواد قانونی در رابطه با این عقود منعقد می گردد؟ خیر مسلما وضعیت به این گونه نیست چرا که اطلاعات حقوقی افراد حتی نسبت به عقود رایج کم می باشد مواردی را که در انعقاد عقد رعایت می‌کنند با توجه به تجربه ای که در عقود قبلی کسب نموده اند می باشد.

قراردادهای اجاره ای که سال ۱۳۵۶ تا ۱۳۶۲ منعقد شده است

در قراردادهایی که میان سالهای ۱۳۵۶ تا ۱۳۶۲ بسته شده، مستأجر نمیتواند مالی را که اجاره کردهاست به فرد دیگری اجاره دهد مگر در صورتی که مالک در قالب نوشته و به صورت کتبی این اجازه را به او داده باشد. پس باید در قرارداد اجاره به صورت واضح و روشن نوشته شود که مستأجر میتواند این مال را به فرد دیگری اجاره دهد. در نتیجه اگر در قرارداد چیزی در این مورد نوشته نشده باشد، مستأجر حق اجاره دادن را نخواهد داشت. این مطلب در مادهی ۱۰ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ ذکر شدهاست.

قراردادهای اجاره ای کهسال ۱۳۶۲ تا ۱۳۷۶ منعقد شده است

در سال ۱۳۶۲ قانون دیگری در مورد روابط مالک و مستأجر تصویب شد. ماده ۵ این قانون مقرر کرد که دفاتر اسناد رسمی هنگامی که میخواهند قرارداد اجاره را تنظیم کنند، باید ذکر کنند که آیا مستأجر میتواند مالی که اجاره کردهاست را به دیگری اجاره دهد یا نمی تواند.

قراردادهای اجاره ای که سال ۱۳۷۶ به بعد منعقد شده است

در سال ۱۳۷۶ قانون دیگری در ارتباط با موجر و مستأجر تصویب شد. طبق این قانون، در مورد قراردادهایی که از شهریور ماه سال ۱۳۷۶ به بعد بسته میشوند، مقررات قانون مدنی و این قانون اجرا میشود. حال اگر قرارداد اجاره از شهریورماه ۱۳۷۶ به بعد بسته شده باشد، آیا مستأجر حق دارد مالی که اجاره کردهاست را به دیگری اجاره دهد یا نمیتواند؟ پاسخ این سوال را باید در قانون مدنی جست و جو کنیم.

مادهی ۴۷۴ قانون مدنی میگوید مستأجر میتواند آنچه را که اجاره کردهاست، به فرد دیگری اجاره دهد و تنها چیزی که اختیار او را برای انجام این کار محدود میکند، خود قرارداد است! یعنی قانون مدنی این حق را به مستأجر دادهاست که مورد اجاره را به فرد دیگری اجاره دهد اما خود طرفین میتوانند در قرارداد توافق دیگری کنند و صراحتاً بگویند مستأجر نمیتواند مال مورداجاره را به فرد دیگری اجاره دهد. پس اگر مالک و مستأجر در این مورد چیزی را در قرارداد ذکر نکرده باشند، مستأجر حق دارد که مال را به دیگری اجاره دهد.

اگر مستاجر تخلف کند، موجر چه اقدامی میتواند انجام دهد؟

با توجه به زمان بسته شدن قرارداد اجاره میتوان تعیین کرد که مستأجر حق اجاره دادن مال به فرد دیگر را دارد یا ندارد. حالا فرض کنید که مالک و مستأجر اینگونه توافق کرهاند که مستأجر نمیتواند مالی را که اجاره کردهاست، به فرد دیگری اجاره دهد و این موضوع را در قرارداد هم ذکر نمودهاند اما مستأجر برخلاف قول و قراری که با مالک داشته است مال را به فرد دیگری اجاره میدهد. در این حالت مالک چه اقدامی در برابر او میتواند انجام دهد؟

در چنین وضعیتی با توجه به اینکه مستأجر برخلاف توافق خود با موجر عمل نمودهاست، مطابق قانون مدنی و قانون روابط مالک و مستأجر، مالک ابتدا باید به مستأجر فرصت دهد که قرارداد اجارهی دوم را برهم بزند. اگر مستأجر این کار را انجام نداد، خود مالک میتواند قرارداد خود و مستأجر را برهم بزند و از دادگاه تقاضا نماید که حکم تخلیه را صادر کند. در این حالت مستأجر دوم که ملک را از مستأجر اول اجاره کردهاست، برای جبران خسارات خود باید به مستأجر اول مراجعه کند.

تغییرات بعد از سال ۱۳۷۶ زیاد بوده است

یک کارشناس حقوقی دیگر معتقد است: از آنجا که در مرداد ماه سال ۱۳۷۶ قانون موجر و مستاجر تغییرات زیادی کرده است از تاریخ لازم‌الاجرا شدن آن اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می‌شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در قانون مصوبه ۱۳۷۶ و شرایط بین موجر و مستاجر خواهد بود. از این رو ماده ۴۷۴ قانون مدنی مقرر می‌کند: مستاجر می‌تواند عین‌ مستاجره را به دیگری اجاره دهد مگر این که در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.

بنابراین اگر این حق انتقال داده شد یا حتی قرارداد در این زمینه ساکت باشد، مستاجر چنین حقی خواهد داشت مگر اینکه به موجب قانون مدنی و نیز اصل لزوم قراردادها در موقع تنظیم اجاره‌نامه طبق شرط ضمن عقد اجاره، چنین حقی از مستاجر یا قائم‌مقام وی گرفته شده باشد.

علی ادراکی ادامه می‌دهد: اگر قراردادی مربوط به قبل از سال ۱۳۷۶ باشد باید بین اماکن استیجاری با کاربری تجاری و مسکونی قائل به تفکیک شویم، بدین نحو که اجاره محل‌های تجاری تابع قانون ۱۳۵۶ و نیز اجاره اماکن مسکونی تابع قانون سال ۱۳۶۲ است که در هر دوی آنها به موجب ماده ۱۰ قانون نخست (با لحاظ ضمانت اجرای موجود در بند ۲ ماده ۱۴) و نیز بند الف ماده ۸ قانون سال ۱۳۶۲ به طور کلی این حق را از مستاجر سلب کرده‌اند و حتی در موارد سکوت طرفین نیز مستاجر حق انتقال تمام یا قسمتی از مورد اجاره را به غیر ندارد مگر اینکه چنین اختیاری از طرف موجر به مستاجر داده شده باشد.

بدیهی است با عنایت به قاعده مسلم حقوقی که قانون خاص و موخر، مخصص و از بین برنده قانون عام مقدم است در این زمینه روابط استیجاری مربوط به آن دو قانون نمی‌توان مشمول ماده ۴۷۴ قانون مدنی دانست. در خصوص اجاره دادن ملک‌های اداری، تجاری و مسکونی به غیر باید متذکر شد غیر از اماکن تجاری مشمول قوانین سال‌های ۱۳۵۶ و ۱۳۶۲ محل‌هایی که مشمول قانون سال ۱۳۷۶ باشند هیچ تفاوتی از لحاظ کاربری مسکونی، تجاری و اداری نخواهند داشت.

این کارشناس حقوقی در پاسخ به این سوال که آیا در این خصوص بین اجاره‌هایی که در زمان حکومت قوانین موجر و مستاجر سال‌های ۱۳۵۶ و ۱۳۶۲ واقع شده با اجاره منعقد شده بعد از لازم‌الاجرا شدن قانون سال ۱۳۷۶ مغایرتی وجود دارد یا خیر؟ می‌گوید: قانون سال ۱۳۷۶ به تبعیت از قانون مدنی سکوت قرارداد را در این گونه موارد به ضرر مستاجر تفسیر نمی‌کند بلکه وی را مجاز به انتقال منافع می‌داند مگر اینکه خلاف آن تصریح شده باشد. بی‌تردید مستاجری که حق انتقال منافع استیجاری را به غیر نداشته مرتکب تخلف شده است و موجر نیز به قبل حق فسخ اجاره و درخواست تخلیه را از دادگاه صالح خواهد داشت.

مواردی که قرارداد اجاره هیچ اثری ندارد

در قانون مدنی دو اصطلاح انفساخ و بطلان عموماً درباره قراردادها استفاده‌شده است. واژه انفساخ درباره قراردادی به کار می‌رود که باهمه شرایط صحتی که قانون‌گذار برای بستن یک عقد در نظر گرفته، بسته‌شده و سپس، در میانه راه، به علتی قرارداد از بین رفته و حیات حقوقی خود را نسبت به آینده از دست می‌دهد. به‌عنوان‌مثال، در قرارداد خریدوفروش، خریدار و فروشنده عقد صحیحی میان خود می‌بندند که تمام شرایط قانونی لازم را دارا است، اما قبل از این‌که فروشنده کالا را به خریدار تحویل دهد، ناگهان به جهت بروز حوادث غیرمنتظره، مانند زلزله، طوفان، آتش‌سوزی، سیل، سرقت و غیره، کالا از بین رفته و یا تسلیم آن به خریدار غیرممکن می‌گردد. در این صورت، گفته می‌شود که قرارداد خرید و فروش از این زمان به بعد، «منفسخ» می‌شود یعنی دیگر نسبت به آینده اثری نخواهد داشت، زیرا در این عقد، وجود دو چیز که باهم مبادله شوند، لازم و ضروری است و با از بین رفتن یا عدم امکان تسلیم یکی از آن‌ها، عقد نیز از اثر می‌افتد.

اما واژه بطلان زمانی به کار گرفته می‌شود که قرارداد، از همان ابتدا و زمان ایجاد، شرایط قانونی لازم برای صحت عقد را نداشته است. در حقیقت، وقتی از این کلمه درباره قراردادی استفاده می‌شود، گویی اصلاً عقدی از همان ابتدا بسته نشده است. مثلاً در قانون مدنی، یکی از شرایط صحیح بودن قرارداد، وجود قصد و اراده جدی برای بستن عقد است. بنابراین، اگر شخصی از باب شوخی و بدون داشتن اراده محکم و قاطع، به دیگری بگوید که خانه خود را به تو فروختم، قراردادی ایجاد نخواهد شد و درواقع، این قرارداد به جهت نداشتن شرط اساسی قصد، باطل است. یا اگر کودک چهارساله‌ای قراردادی را منعقد کند، به دلیل نداشتن صلاحیت قانونی لازم برای انجام این کار، قرارداد او از ابتدا باطل بوده و اثری نخواهد داشت.

به گزارش مهداد، پس از آشنایی با دو اصطلاح انفساخ و بطلان، به عقد اجاره که موضوع بحث ما است، برمی‌گردیم. همان‌طور که در نوشتار قبل اشاره شد، عقد اجاره موجب می‌شود که مستأجر مالک منافع مورد اجاره شود، یعنی مجوز بهره‌برداری از آن را پیدا کند. اما ازآنجایی‌که منفعت، به‌تدریج و به‌طور مستمر، در طول زمان ایجاد می‌شود، با این‌که مستأجر از همان ابتدای بستن قرارداد اجاره، مالک منافع می‌شود، ولی این ملکیت متزلزل و سست بوده و کم‌کم، هم‌زمان با استفاده از مورد اجاره در طول زمان، ملکیت او بر منافع مستقر می‌گردد. به همین دلیل، اگر به علتی، عین مستأجره در طول مدت اجاره از بین رفت، مانند این است که از این زمان به بعد، مالکیت مستأجر بر منافع از همان ابتدا ایجاد نشده است. بنابراین، گفته می‌شود که عقد اجاره از این زمان، نسبت به آینده باطل می‌شود نه من فسخ، زیرا وجود منفعت و قابلیت استفاده از مورد اجاره در تمام طول مدت آن، یکی از شرایط اساسی صحت قرارداد اجاره است و زمانی که مشخص شود، از ابتدا منفعت و قابلیت استفاده نسبت به بخشی از مدت وجود نداشته است، عقد اجاره درباره همان بخش باطل است. قانون مدنی نیز، درباره عقد اجاره، در صورت نبود شرایط لازم، از اصطلاح بطلان استفاده کرده است. در ادامه، درباره موارد بطلان قرارداد اجاره با توجه به قانون مدنی صحبت می‌کنیم. در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال‌های ۱۳۵۶، ۱۳۶۲ و ۱۳۷۶ به موارد بطلان عقد اجاره اشاره نشده است.

در موارد زیر قرارداد اجاره باطل محسوب می‌شود:

۱. اگر شرایط عمومی صحت قرارداد و شرایط اختصاصی صحت عقد اجاره رعایت نشود. به‌عنوان‌مثال، مدت اجاره کاملاً مبهم بوده و به‌هیچ‌وجه، قابل‌تعیین نباشد. یا این‌که مورد اجاره مجهول باشد و مستأجر دقیقاً نداند که چه چیزی را اجاره می‌کند.

۲. درصورتی‌که مورد اجاره، عیبی پیدا کند که موجب از بین رفتن امکان و قابلیت استفاده مستأجر از آن شود، به‌طوری‌که رفع عیب نیز ممکن نباشد. این مسئله، در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال‌های ۱۳۵۶ و ۱۳۶۲ موجب ایجاد حق فسخ برای مستأجر می‌شود.

۳. هرگاه در مدت اجاره، تمام یا قسمتی از عین مستأجره به‌واسطه حوادث طبیعی، مانند سیل، زلزله، آتش‌سوزی و غیره، از بین برود. در این صورت، قرارداد اجاره از زمان تلف، نسبت به مقدار تلف‌شده باطل می‌شود.

۴. درصورتی‌که موجر فقط به مدت عمر خود، مالک منافع عین مستأجره باشد و در میانه مدت اجاره فوت کند. در نوشتار قبل، به هنگام برشمردن ویژگی‌های قرارداد اجاره گفته شد که این عقد، جزء عقود لازم است. به همین دلیل، طرفین هر زمان که تمایل داشته باشند، نمی‌توانند آن را بر هم زنند و باید تنها به مواردی اکتفا کنند که قانون‌گذار برای آن‌ها حق فسخ قائل شده است. در اینجا باید اضافه کرد که ویژگی مهم دیگر عقود لازم برخلاف عقود جایز، این است که با فوت، مجنون یا سفیه شدن یکی از دو طرف از بین نرفته و هم چنان باقی می‌ماند. اجاره نیز از همین قاعده پیروی می‌کند. اما گاهی ممکن است که کسی که می‌خواهد مالی را اجاره دهد، مالک خود مال به‌طور تام و تمام نباشد، بلکه مالک منافع آن باشد، آن‌هم برای مدت عمر خود و تا زمانی که زنده است. در این صورت، با فوت این شخص، مالکیت او نسبت به‌عین مستأجره نیز پایان‌یافته و اجازه‌ای هم که به مستأجر برای بهره‌برداری از آن داده، از بین می‌رود. به‌این‌ترتیب، عقد اجاره نیز باطل می‌شود.

۵. درصورتی‌که در عقد اجاره شرط شده باشد که فقط خود شخص مستأجر و نه هیچ شخص دیگر، حق استفاده و بهره‌برداری از مورد اجاره را دارد و او نیز در حین مدت اجاره فوت کند. به‌طورکلی، قانون مدنی به مستأجر این اختیار را داده است که با شخص دیگر، عقد اجاره دومی ببندد. بااین‌وجود، گاهی شخصیت مستأجر برای موجر آن‌قدر اهمیت دارد که در ضمن قرارداد اجاره، شرط می‌کند که فقط شخص مستأجر می‌تواند از عین مستأجره استفاده کند و مستأجر نیز این شرط را می‌پذیرد. در این صورت، با فوت مستأجر، اذن موجر برای بهره‌برداری از مورد اجاره که به شخص او اختصاص داشته از بین رفته و به همین دلیل، قرارداد اجاره نیز، باطل می‌شود.

۶. اگر در ضمن قرارداد فروش یک مال، فروشنده برای خود تا مدت معینی، حق فسخ عقد را شرط کند و خریدار نیز بپذیرد و سپس، خریدار در مدت مذکور، عقد اجاره‌ای نسبت به همان مال ببندد که با حق فسخ فروشنده منافات داشته و عملاً آن را از بین ببرد. در این صورت، قرارداد اجاره خریدار، تا حدی که با حق فروشنده منافات دارد، باطل می‌باشد. به‌طور مثال، شخصی خانه خود را به دیگری می‌فروشد، ولی در ضمن قرارداد، شرط می‌کند که تا یک ماه حق دارد که این قرارداد را برهم زند و خریدار هم می‌پذیرد؛ اما قبل از پایان این‌یک ماه، خریدار، خانه را به شخص دیگری اجاره داده و با پیشنهاد مستأجر درباره تخریب استخر خانه و ایجاد باغچه به‌جای آن موافقت می‌نماید و این مسئله در قرارداد اجاره قید می‌شود. در این مثال، ازآنجایی‌که این قسمت از قرارداد اجاره که مربوط به تخریب استخر می‌شود، با حق فروشنده اولیه برای برهم زدن قرارداد فروش منافات دارد، باطل بوده و اثری نخواهد داشت.