شروط پشمانی در قرارداد

شرط پشیمانی در قرارداد با پرداخت خسارت و بدون تعیین مدتی برای پشیمانی یک شرط عوامانه و مبهم و پر اشکال و دردسر سازی است که بعضاً در تنظیم قراردادها و خصوصاً مبایعه نامه ها درج می شود و اختلاف نظرهای زیادی را ایجاد کرده است.

شرط پشیمانی در برخی موارد، متضمن نوعی اختیار فسخ معامله است با پرداخت خسارت و تفاوت آن با خیار شرط این است که خیار شرط بدون پرداخت خسارت است ولکن شرط پشیمانی از قرارداد با پرداخت خسارت مقطوع.

مدت شرط پشیمانی در قرارداد

از آنجا که گفتیم این شرط یک شرط عوامانه و غیر حقوقی است، لذا معمولاً مدت در آن ذکر نمی شود و سوالی که همیشه در این موارد پیش می آید که بالاخره پشیمانی تا کی ؟

برخی قضات و وکلای محترم در نگاه اول تصور می کنند که این شرط مدت ندارد و در نتیجه قرارداد باطل است و بسیاری دعاوی و پرونده های ابطال معامله در این خصوص مطرح شده است. در حالی که مدت این شرط در دل خود مبایعه نامه نهفته است و مدت آن تا زمان تاریخ سر رسید قسط بعدی ثمن و یا سررسید تحویل و یا نهایتاً سررسید تنظیم سند رسمی است و اگر مدتی برای تحویل و یا تنظیم سند هم ذکر نشده باشد، در این صورت مدت پشیمانی همان مدت عرفی تحویل و یا تنظیم سند در نوع مبایعه نامه های املاک مثل آن مبایعه نامه است.

فلذا نوعاً و عرفاً و منطقاً، پشیمانی تا مدت اندکی بعد از بیع متصور است که طرف مدام توی ذهن خود دو دو تا چهار تا می کند که مبادا ضرر کرده باشد و یک مدتی مثلاً بیشتر از خیار مجلس که در همان بنگاه و هنوز قدم بیرون از بنگاه نگذاشته است می تواند فسخ کند. ولی این که بعد از تاریخ سر رسید قسط بعدی ثمن و یا قسمت اعظم ثمن (و به طریق اولی دریافت قسط بعدی ثمن) و یا سر رسید تحویل (و به طریق اولی بعد از تحویل) و یا خصوصاً بعد از تاریخ سر رسید تنظیم سند رسمی (و به طریق اولی خود تنظیم سند رسمی)، بتواند ادعای پشیمانی کند دیگر حرف اضافی است.

اسقاط ضمنی شرط پشیمانی

شرط پشیمانی همچون سایر خیارات ممکن است به طور ضمنی اسقاط شود. همچون فروش ملک توسط خود خریدار روی همان مبایعه‎نامه. موارد مهم‎تر اسقاط ضمنی شرط پشیمانی از جانب فروشنده، تکرر دریافت اقساط ثمن معامله است. یعنی مثلا قسط بعدی یا قسمت اعظم ثمن معامله را دریافت کرده و حالا پشیمان شده است که اینجا این پرسش مطرح می‎شود که آیا این امر منطقی است؟ همچنین دریافت آن بخش از ثمن بیش از خسارت خود پشیمانی نیز از جمله امارات و قرائن اسقاط ضمنی از جانب خریدار یا فروشنده است.

ضمنا تاریخ سررسید قسط بعدی یا قسمت اعظم ثمن معامله، می‌تواند به عنوان سقف مدت شرط پشیمانی تفسیر شود و خود گرفتن قسط بعدی یا قسمت اعظم ثمن معامله به عنوان اسقاط ضمنی شرط پشیمانی، بستگی به نظر قاضی و شرایط پرونده دارد.

شرایط استفاده از شرط پشیمانی

به فرض که پشیمانی داخل در مدت باشد و به فرض که اسقاط ضمنی نشده باشد، از آنجا که خیار شرط به معنای اخص کلمه نیست، لذا اعمال آن با رعایت قاعده لاضرر است.

پشیمانی، در دل خود ضرر دیدن یا به سود متعارف نرسیدن، را دارد که عقلاء و نوع آدم متعارف، پشیمان و نادم می‎شود. حال وقتی هیچ ضرری به پشیمان وارد نشده یا سود هنگفت را از دست نداده است، دیگر پشیمان شدن نوعا متصور و محقق نیست و اینکه طرف ادعای پشیمانی دارد، شخصی است، نه نوعی. یعنی باید نوعا شرایط معقولی پشیمانی را توجیه کند. چرا که شرط پشیمانی نباید موجب کاسبی و ضرر زدن به طرف مقابل باشد.

همچنین در حالی که طرف معامله تخلف کرده، پشیمانی قابل استناد نیست. مثلا نتوانسته پایان‎کار را اخذ کند و سپس از معامله پشیمان می‎شود.

نحوه اعمال حق یا شرط پشیمانی در قرارداد

نکته مهم این است که جهت انجام فسخ قرارداد بنا به هر علتی اعم از استفاده از خیارات مندرج در قرارداد، اعمال حق پشیمانی و یا … تنها صرف اعلام این مطلب به بنگاه املاک کفایت نمی نمایند و موضوع می بایست از طریق مراجع قضایی اعلام و پیگیری گردد. یعنی صرف اعلام به مشاور املاک جهت اعمال حق پشیمانی در فسخ معامله، شرط لازم است اما کافی نمی باشد.

مورد دیگری که می بایست مورد توجه قرار گیرد، مساله روش پرداخت ضرر و زیان می باشد. معمولا اگر خریدار کسی باشد که از انجام معامله پشیمان شده است، فروشنده می تواند مبلغ ضرر و زیان را از مبلغی که خریدار فی المجلس پرداخته است، کسر نموده و الباقی آن را به خریدار عودت نماید. اما اگر فروشنده از انجام معامله پشیمان گردد، دریافت ضرر و زیان برای خریدار، ممکن است با قدری دشواری همراه باشد.

بهترین شیوه جهت مطالبه ضرر و زیان در این شرایط برای خریدار، حل این مساله از طریق مذاکره و صحبت می باشد اما اگر فروشنده با این روش، ضرر و زیان را پرداخت ننماید، خریدار می بایست با تقدیم دادخواست به دادگاه حقوقی، خسارات خود را مطالبه نماید. مطابق با اصول و قواعد کلی، معمولا توصیه می گردد که شرط یا حق پشیمانی در قرارداد، گنجانده نشود چرا که ممکن است در نگاه اول این شرط به نفع طرفین باشد اما با بررسی دقیق تر مشخص می شود که اعمال این شرط، مضراتی را نیز در پی خواهد داشت.

گاهی اوقات ممکن است که قیمت ملک در طی یک مدت تقریباً کوتاهی بشدت افزایش پیدا کند و خریدار با مبلغی که جهت خرید پرداخت نموده، در صورت اعمال حق پشیمانی توسط فروشنده، دیگر نتواند ملکی مناسب و متناسب با بودجه خود را خریداری نماید. بدیهی است افزایش قیمت ملک در این شرایط و رونق بازار، با اعمال شرط پشیمانی، قطعا به ضرر خریدار خواهد بود. گاهی اوقات نیز ممکن است که عکس مساله فوق اتفاق بیفتد یعنی اینکه بازار ملک دچار رکود شود و قیمت ها تنزل پیدا نموده در نتیجه خریدار قدرت انتخاب بیشتری پیدا نموده و با اعمال حق یا شرط پشیمانی، ضرر قابل توجهی به فروشنده تحمیل می گردد.

بنابراین توصیه می گردد که هم خریدار و هم فروشنده بجای این مساله که بخواهند شرط یا حق پشیمانی را در قرارداد بگنجانند، قبل از انجام معامله تحقیقات لازم را نموده و دقت کافی را مدنظر داشته باشند و همچنین مشاورین املاک نیز، با توجه به موقعیت هر کدام از خریدار و فروشنده، آنها را در جهت انجام معامله به نحو مطلوب، راهنمایی نمایند.

مساله دیگری که در مورد اعمال حق یا شرط پشیمانی می بایست مدنظر خریدار و فروشنده قرار گیرد، این است که بلافاصله بعد از انجام معامله و امضای مبایعه نامه، آنان مکلف به پرداخت حق کمیسیون مشاورین املاک می باشند پس حتی در صورت اعمال حق پشیمانی می بایست، کمیسیون املاک پرداخت گردد. اگر یکی از طرفین معامله با استفاده از حق پشیمانی قصد فسخ معامله را داشته باشد، می بایست کمیسیون قانونی هر دو طرف معامله را علاوه بر مبلغ ضرر و زیان پرداخت نماید

تشریفاتی بودن اعمال فسخ به سبب پشیمانی در قرارداد

با توجه به اینکه در شرط پشیمانی ذکر شده است که خسارت پرداخت شود، لذا به نظر می‎رسد اعمال شرط پشیمانی باید توام و ضمن پرداخت خسارت باشد. یعنی واریز خسارت شرط تحقق فسخ است و این حالت یک نوع فسخ تشریفاتی است که به صرف اعلام اراده محقق نمی‎شود.

با توجه به اصل لزوم قراردادها، باید شرط پشیمانی به حداقل موارد متقن و یقینی آن تفسیر مضیق شود. یعنی مدت آن به کمترین زمان و اسقاط ضمنی آن به هر اماره و قرینه ممکن؛ تا ثبات معاملات به هم نریزد و افسار گسیختگی قرارداد توسط درایت قاضی رام شود.

مستندات قانونی مرتبط با شرط پشیمانی

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

شماره نظریه: ۷/۹۸/۱۷۴۸ شماره پرونده: ح ۸۴۷۱-۷۹-۸۹ تاریخ نظریه: ۱۳۹۸/۱۲/۲۶

چنانچه شخص «الف» در دفترخانه اسناد رسمی به شخص ب وکالت‌نامه بلاعزل در خصوص موضوعات مالی و غیرمالی اعطاء کند: ۱- آیا طرح دعوی تایید منفسخ شدن وکالت و ابطال وکالت‌نامه مزبور از جانب موکل با ادعای انجام مورد وکالت توسط خودش یا فرد دیگری به جز وکیل ممکن است؟ ۲- آیا امکان ابطال وکالت ‌نامه ‌هایی که به صورت بلاعزل اعطاء می‌شود و بعد از مدتی موکل به هر دلیل از اعطای آن پشیمان می‌شود وجود دارد؟

۱- وفق ماده ۶۸۳ قانون مدنی از موارد انفساخ وکالت انجام عمل مورد وکالت توسط موکل و یا از بین رفتن متعلق وکالت است. بنابراین در فرض سؤال که موکل مدعی است موضوع وکالت انجام و به تبع آن وکالت وکیل زایل شده است، می‌توان از طرق مقتضی از جمله ارسال اظهارنامه، وکیل را از این امر مطلع سازد؛ اما در صورت بروز اختلاف میان وکیل و موکل در باب زوال وکالت و یا تاریخ آن، طرح دعوای انفساخ وکالت وفق ماده فوق‌الذکر از سوی موکل قابل استماع است و در هر صورت تشخیص مصداق بر عهده قاضی رسیدگی کننده است.

۲- صرف ‌نظر از آن که پشیمانی موکل از اعطای وکالت به شرح مذکور در استعلام نمی‌تواند از موجبات بطلان عقد وکالت تلقی شود، ولی دعوای اعلام بطلان وکالت و نیز ابطال وکالتنامه رسمی حتی اگر توأم با اسقاط حق عزل وکیل باشد، قابل استماع است. بدیهی است در فرض یاد شده مدعی حسب مورد باید ثابت کند که عقد وکالت فاقد شرایط اساسی صحت معامله موضوع ماده ۱۹۰ قانون مدنی بوده است و یا آن که عقد مذکور متضمن شرط یا قیدی بوده که حسب مورد وجود یا فقدان آن به ارکان اصلی عقد خلل وارد کرده است.

صورتجلسه نشست قضائی استان البرز/ شهر کرج مورخ ۱۳۸۸/۱۱/۰۹

آیا قرار دادن مبلغی به عنوان واقولی یا حق پشیمانی در قرارداد بدون تعیین مدت، ماهیتاً خیار شرط تلقی می‌شود تا مقررات ماده ۴۰۱ قانون مدنی اعمال شود یا قصد متعاملین از قرار دادن این بند در قرارداد اعمال خیار شرط نبوده، صرفاً جهت تحکیم قرارداد است؟

نظر هیئت عالی

کشف اراده، قراردادی است و تفسیر قرارداد تابع مجموع نکاتی است که در هر عقد وجود دارد لذا احراز شرط تحکیمی یا خیار شرط و مانند آن تابع توافق قراردادی و اصول حاکم بر تفسیر قراردادها می‌باشد. بنابراین، اتفاق ‌نظر مورد تأیید است.

نظر اتفاقی

ابتدا باید قصد متعاملین از گنجاندن این مطلب در قرارداد روشن شود. اگر با توجه به اظهارات شهود و مفاد قرارداد مشخص شود که قصد طرفین اعمال خیار شرط بوده است، در این ‌صورت مشمول ماده ۳۹۹ قانون مدنی می‌باشد. در صورت عدم قید مدت، طبق ماده ۴۰۱ قانون مدنی، حکم بر بطلان شرط و بیع صادر می گردد. لیکن در غیر اینصورت و در حالت عادی، چون معمولاً در قراردادها اسقاط کافه خیارات قید می شود و برای حق پشیمانی مدت تعیین نمی شود، به نظر می رسد قرار دادن حق پشیمانی به منظور تحکیم قرارداد بوده و خیار شرط تلقی نمی شود؛ لذا عدم قید مدت نیز باعث بطلان معامله نخواهد شد. به علاوه، اصل بر لزوم قراردادهاست و در صورت تردید، خیار اعمال نمی شود.