چرا قانون پیش فروش آپارتمان ها اجرا نمی شود؟

اجرای قانون پیش فروش آپارتمان‌­ها نیازمند همکاری بین‌بخشی میان سازمان نظام مهندسی، شهرداری­‌ها، اداره ثبت و مشاوران املاک است.

این اتفاق متاسفانه کار زیاد سختی نیست. معمولا افرادی که قصد کلاهبرداری دارند در فریب افراد، متخصص هستند بیان و گفتار و تزئینات محل کار و تبلیغاتشان گمراه کننده است.

در معاملاتی که با اسناد غیررسمی و از طریق واریز پول به حساب خاصی صورت می­گیرد، تنها تضمین اعتماد به فروشنده است. در حالی که اگر قانون پیش فروش آپارتمان­ها به درستی انجام شود و معامله در اداره ثبت منعکس شود، این قبیل کلاهبرداری­‌ها رخ نخواهد داد.

این قانون در سراسر کشور به طور کامل اجرا نشده است و زمزمه­‌هایی هم در مورد کاستی­‌های آن شنیده می­‌شود که احتمال دارد برای رفع آن، قانون مذکور مجدد به مجلس برگردد.

واقعیت این است که قوانین ما همگام با گسترش سریع شهر­ها رشد نکرده و از این رو سازوکارهای قانونی برای نظم بخشی به موضوع فروش آپارتمان و حتی نگهداری آن، قانون کاملی نیست. قربانی این وضعیت هم مردم هستند.

در نتیجه این وضعیت قانونگذار باید به صورت اورژانسی به این مساله توجه کند تا موانع به مربوط به این قانون پیش فروش آپارتمان ها برداشته شود. اگر این قانون به صورت عملی اجرا شود می‌­توانیم امیدوار باشیم که از تعداد جرایم این حوزه نیز کاسته خواهد شد.

اعتبار اسناد غیررسمی در دادگاه

بخشی از این مساله به رویه قضائی و دیدگاهی که دادگستری نسبت به اسناد غیررسمی دارد، برمی­‌گردد. در چهل سال گذشته آرای گوناگونی در این زمینه صادر شده است. در حالی که برخی قضات اعتقاد دارند مطابق مواد 48 و 22 قانون ثبت اسناد، معامله باید به صورت رسمی انجام شود و اگر سند غیررسمی باشد، مالک نمی‌­تواند به شکل کامل از مزایای حقوق مالکانه بهره مند شود.

اما در عمل شاهد هستیم قانونگذار در مقابل اسناد غیررسمی عقب نشینی کرده و قوانینی را به تصویب رسانده که به اسناد غیررسمی اعتبار می­‌دهد.

بر این اساس مجلس و قوه قضائیه در سال­های بعد از پیروزی انقلاب در برخورد با اسناد غیررسمی نوعی انعطاف به خرج دادند که موجب پذیرش و گسترش اسناد غیررسمی در میان مردم شد. حتی قانون پیش فروش آپارتمان­ها برای کسانی که با اسناد غیررسمی مبادرت به انجام معامله می­‌کنند جنبه کیفری در نظر گرفته شده­ اما بازهم میل به پذیرش قانون کم است.

از طرف دیگر دستگاه­های مسئول هم موانع را برنداشتند و روال کار تنظیم اسناد رسمی را تسهیل نکردند. بنابراین دو عامل رویه قضایی و دادگاه و شیوع اسناد غیررسمی توسط مردم، دست به دست هم داده و باعث به وجود آمدن این وضعیت نابسامان در حوزه املاک کشور شده است.

مسؤولان قوه قضائیه به خوبی پی برده‌­اند که گره کار از چه طریق باز می­‌شود و آن هم اعتباربخشی به اسناد رسمی است. در این راستا ما نیاز به قانون جدید نداریم مواد 22، 46، 47، و 48 و 72  قانون ثبت قوانین مترقی هستند. ولی باید این قوانین از صندوقچه بیرون آورده شود.

مساله بعدی دیدگاه­های شورای نگهبان در ارتباط با این نوع قوانین است. به نظرمن حتی اگر در مورد اعتبار اسناد رسمی قانونگذاری نکنیم، کار خیلی بهتر انجام می­‌شود. زیرا با مشروعیت دادن به معامله غیررسمی، اسناد رسمی را بی‌­رمق می­‌کنیم. پس بخشی از راه حل در نظرات فقهی شورای نگهبان است؛ دیدگاه هایی که حوزه­‌های علمیه باید به آن توجه کنند. در این رابطه لازم است و مفهوم نظم در معاملات و مفهوم اسناد رسمی مورد توجه قرار گیرد.

به گزارش فارس، یکی از نمونه‌های این معضل، مالباختگی 1400 نفر در پروژه رضوان قم است. در دی ماه سال گذشته خبری مبنی بر اینکه در شهر قم 130 واحد را کلاهبرداران به 1400 نفر به وسیله معاملات غیررسمی فروختند، منتشر شد و مردم برای خرید هر واحد آپارتمان بین 50 تا 90 میلیون سرمایه خود را به فروشندگان سپردند و در قبال آن فیش‌هایی را از خود آن‌ها دریافت کردند.

شهروندان با طرح موضوع « قانون پیش فروش آپارتمان ها هنوز اجرا نشده است» و «با اجرای قانون پیش فروش ساختمان ، شفاف سازی و سالم سازی اقتصادی را از قوه مقننه آغاز کنید»، «اجرای قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389 و آئین نامه اجرایی قانون مذکور در سال 1393» ، «بلاتکلیفی 1400 شاکی پروژه پیش فروش رضوان قم » در سامانه فارس من، پیگیری این موضوع را خواستار شدند