حق زارعانه یا حق ریشه چیست؟

در حقوق ایران عقدی بنام مزارعه وجود دارد این در ماده ۵۱۸ قانون مدنی ایران تعریف شده‌است در این عقد چون زارع ریشه کشت خود را با اذن و اجازه مالک در زمین ایجاد نموده‌است و از طرفی مطابق قاعده فقهی-(حقوقی الزع لزارع و لو کان غاصب)، ریشه موجود در زمین متعلق به زارع است حتی بعداز اتمام عقد مزارعه، ریشه حقی را برای زارع درزمین مالک ایجاد می‌نماید که اصطلاحاً بدان حق ریشه می‌گویند.

 

حق زارعانه :
حقی است مالی برای زارع در ملک مزروعی مالک که به تبع تصرفات مستمر و طولانی زارع در ملک دیگری (مالک) همراه با کار یا فعالیت و یا ایجاد مرغوبیت و یا ابقای مرغوبیت سابق و در اثر اذن مالک و یا یکی از عقود زراعی مانند اجاره یا مزارعه ایجاد می شود، خواه این حق در عقد تصریح شده باشد و یا به عنوان شرط ضمنی از عرف اقتباس گردد.
هیات وزیران در تبصره ۱ از بند الف از ماده اول تصویب نامه ۱۸/۱۱/۱۳۴۱ راجع به قانون اصلاحات ارضی، حق زارعانه را اینگونه تعریف کرده است ” حق زارعانه عبارت است از حق ریشه و بهای شخم و کود و ارزش زحماتی که زارع برای آباد کردن زمین متحمل شده است” در این تعریف حق ریشه هم معنی و مترادف حق زارعانه بکار برده شده است، ولی بسیاری از حقوقدانان حق ریشه را اخص از حق زارعانه می دانند.
حق زارعانه در مناطق مختلف ایران به حکم عرف و عادت دارای نام های متفاوتی می باشد. در مازنداران آن را «ترابشی»، «دستارمی» و «کارافه» می نامند. در مقررات به تبعیت از عرف به نام های «دسترنج رعیتی»، «کارافه»، «حق اولویت»، «حق ریش » و « حق آب و گل» نامیده شده است. در آذربایجان به «جور» معروف است، در اصفهان«کارکرد» گفته می شود، در گرگان به «حق ونگه کنی» و در تهران با نام«قراپشک» و در نقاط دیگر ایران نیز به نام هایی از جمله «تعاب»، «حق آبادانی»، «حق بنه» و «حق چماچم» مصطلح می باشد.

نسق :
در لغت به معنای نظم و ترتیب است، هر چیزی که دارای نظم و ترتیب و نظام خاص باشد. در اصطلاح نسق به مقدار آب و زمینی که زارع حق استفاده از آن را داشت و به نظام گردش آب و توزیع زمین به صورت قرعه کشی (پشک) اطلاق می شد. در واژه نامه لایحه قانونی واگذاری و احیای اراضی در حکومت جمهوری اسلامی ایران مصوب ۱۳۵۹ شورای انقلاب اسلامی، در تعریف نسق آمده است “عملکرد عمرانی کسی که به آبادی زمین اقدام کرده است”

نسق زراعی :

نسق زراعی به سابقه تصرف قانونی زارعی گفته می شود که از طریق انعقاد عقودی (غالباً اجاره) مباردت به زرع و آبادی زمین یا زمین هایی نموده و در هنگام برداشت محصول بر اساس مفاد عقد منعقده، مقداری از محصول را بصورت نقدی یا جنسی و یا از هر دو به مالک می پردازد و به چنین زارعی، زارع صاحب نسق گفته می شود.

عناصر تشکیل دهنده حق زارعانه
حق زارعانه از اجزاء و عناصر زیادی تشکیل شده است، اما مهمترین آن عبارت است از «زمین مزروعی»، «عمل زارع»، «مالک» و «استمرار عمل زارع» .

زمین مزروعی :
میدانیم که نخستین عامل در تولید کشاورزی زمین است. نظر به اینکه حق زارعانه توسط زارعین بر اثر زراعت مستمر و مداوم بر روی زمین های زراعی ایجاد می شود بدیهی است که متعلق این حق، می بایست املاک مزروعی باشد نه سایر املاک از قبیل املاک تجاری و … . بند ۱۱ ماده یک قانون اصلاحی قانون اصلاحات ارضی مصوب ۱۹ دی ۱۳۴۰ هیات وزیران، نوع زمین در روابط مالک و زارع را مشخص کرده است. بر اساس این بند از قانون مذکور منظور از زمین، زمین زیر کشت یا آیش است که برای یک یا چند نوع از امور کشاورزی مورد استفاده قرار می گیرد.

عمل زارع :
عمل زارع مهمترین رکن از ارکان تشکیل دهنده حق زارعانه است. با توجه به اهمیت عمل زارع برخی حق زارعانه را «حق السعی زارع» نامیده اند. در بند ب ماده ۴ قانون خرید اراضی و ابنیه و تاسیسات برای حفظ آثار تاریخی و باستانی مصوب آذر ماه ۱۳۴۷، حق السعی به عنوای یکی از اجزای اصلی حق زراعانه محسوب شده است.

مالک :
در یک تقسیم بندی کلی مالکان  را به دو گروه عمده مالک و خرده مالک طبقه بندی کرده اند. اغلب عمده مالکان در شهرهای بزرگ سکونت داشته و املاک خود را به مباشران واگذار می کرده یا آن را به فرد دیگری اجاره می دادند. تنها درصد کوچکی از عمده مالکان زمین های خود را اداره میکرده و در میان رعایای خود به سر می بردند. خرده مالک به کسی می گویند که مالکیت اراضی کمتر از یک دانگ داشته و در اغلب موارد نیز به کمک افراد خانواده اش به کشاورزی می پردازد. در بحث ارکان تشکیل دهنده حق زارعانه، منظور از مالک، مالکینی هستند که زمین مزروعی خود را با قراردادهای زراعی و یا در نتیجه اذن به تصرف زارعین می دادند. بنابراین خرده مالکینی که زمین زراعی شان به قدر امرار معاش آنها بوده و خود در آن به کشت می پرداخته اند، از این امر مستثنی هستند.

استمرار عمل زراع :
عمل زراع باید مستمر باشد یعنی موقت نباشد، زیرا ایجاد آبادانی در زمین و ایجاد مزیت و تاثیر بخشی بر خاک، در اثر گذشت زمان طولانی صورت می گیرد و حق زراعانه قائم به زحمات مستمر و طولانی مدت زراع می باشد نه صرف تصرفات زارعانه.

صلاحیت مرجع رسیدگی کننده
گروهی حق زارعانه را در حکم مال غیر منقول دانسته و دادگاه محل وقوع ملک مزروعی را به عنوان دادگاه صالح برای مطالبه حق زارعانه تعیین کرده اند، ولی به نظر نگارنده به دلیل اینکه حق زارعانه جزء حقوق مالی معنوی و متعلق آن فعالیت انسان است، جزء دعاوی اموال منقول تلقی و رسیدگی به آن در صلاحیت دادگاه محل اقامت خوانده می باشد. لازم به ذکر است اگر رابطه مالک و زارع ناشی از قرارداد قابل استناد باشد، طرفین می توانند به دادگاهی رجوع نمایند که عقد یا قرارداد در حوزه آن واقع و یا تعهد می بایست در آنجا اجرا شود.

نکات کاربردی
۱)      برخی معتقدند با تصویب قوانین اصلاحات ارضی زمینه ایجاد حق زارعانه از بین رفته است ، در پاسخ باید گفت هرچند تصویب قوانین اصلاحات ارضی در شناسایی حق زارعانه به واقع نقش موثری داشته است اما حق زارعانه به عنوان یک تاسیس حقوقی ممتاز ، استقلال ذاتی خود را حفظ کرده و علی رغم اجرای مقررات اصلاحات ارضی در حال حاضر بر اساس قانون و عرف دارای قوت اجرایی است.

۲)     حق زارعانه در املاک مزروعی، تنها در صورتی ایجاد می شود که تصرفات زارع ناشی از اذن مالک و یا در قالب یکی از عقود زراعی باشد، در غیر اینصورت در غصب ایجاد حق برای زارع محملی ندارد.

۳)     بی گمان حق زارعاانه قرارداد مستقلی محسوب نمی گردد، بلکه در نتیجه اذن مالک و یا در قراردادهای زراعی ایجاد می شود. حق زارعانه ار تعهدهای فرعی و تبعی است که در قالب شروط ضمن عقد ظهور پیدا می نماید و باید به لحاظ وضعیت عرفی شرط حق زارعانه را به منزله ذکر در عقد دانست. مطابق با ماده ۲۲۵ قانون مدنی “بودن امری در عرف و عادت به طوری که عقد بدون تصریح هم منصرف آن باشد به منزله ذکر در عقد است”

۴)     در تبیین جایگاه منابع حقوق به عنوان منشاء حق زارعانه  این نتیجه حاصل می شود که حق زارعانه دارای منشاء عرفی می باشد و از عرف به سیستم حقوقی کشور راه یافته است. قانونگذار در قوانین متعدد حق زارعانه را بیان کرده ولی حکم موضوع و سایر جزئیات را به عرف ارجاع داده است. با توجه به اینکه عرف راجع به حق زارعانه اعتبار و ارزش قانون را پیدا کرده است، به استناد ماده ۳ قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی می تواند مورد استناد قضات محاکم قرار گیرد. رویه قضائی نیز برای رفع اجمال قانون باید به عرف مراجعه نماید. مهمتر آنکه هر چند حق زارعانه در قوانین تصریح شده ولی برای ایجاد این حق حسب مورد اثبات وجود اذن مالک یا ارائه قرارداد زراعی ضروری می باشد.

۵)     حق زارعانه بنا به اصل قابل انتقال بودن حقوق مالی، قابل انتقال به زارع دیگر یا مالک می باشد. ثبت معاملات راجع به حق زارعانه اختیاری است نه اجباری.

۶)      حق زارعانه پس از مرگ به صاحب حق، به ورثه منتقل می گردد.

۷)     افراد می توانند از طریق محاکم و اجرای ثبت ، نسبت به تامین و توقیف حق زارعانه اقدام کنند، چون حق زارعانه از حقوق مالی محسوب می گردد و قابل تقویم به پول است.

۸)     اسقاط حق زارعانه پس از ایجاد آن امکان پذیر است ولی در زمان انعقاد عقود زراعی «اسقاط ما لم یجب» تلقی می شود، زیرا برای ایجاد حق زارعانه شرایطی لازم است که آن شرایط (مانند گذشت زمان و یا ایجاد و ابقای مرغوبیت) در زمان عقد وجود ندارد و اسقاط آن را باید زوال معدوم دانست.

۹)     چنانچه مالک انتزاع ید زارع را طی دعوی مستقلی بخواهد در مورد اینکه آیا انتزاع ید منوط است به پرداخت حق زارعانه یا خیر، رویکرد دادگاه ها متفاوت می باشد. گروهی معتقدند مطالبه حق زارعانه نیازمند تقدیم دادخواست مستقل می باشد و گروهی دیگر معتقدند طرح دادخواست ضرورتی ندارد و دادگاه باید ضمن صدور حکم به تخلیه، نسبت به پرداخت حق زارعانه نیز اتخاذ تصمیم نماید. نگارنده نظر اخیر را غالب می داند و در عرف زراعی هم انتزاع ید زارع منوط به پرداخت حق زارعانه است. لازم به ذکر است صدور رای به پرداخت حق زارعانه ضمن خلع ید فاقد وجاهت قانونی می باشد زیرا دعوی خلع ید علیه غاصب مطرح می گردد و غاصب مستحق دریافت هیچ حقی در اموال دیگران نیست.

۱۰)   از موضوعات اساسی در رسیدگی به دعاوی حق زارعانه در محاکم، آن است که عده ای معتقدند که اصولاً دو حق مالکیت مالک و حق زارعانه زارع در ملک مزروعی، با یکدیگر تناقض و تعارض نداشته و به همین جهت دعاوی انتزاع ید مالکین را وارد نمی دانند و معتقدند زارع برای همیشه می تواند در ملک به فعالیت بپردازد. اما گروهی دیگر معتقدند مالک می تواند با تادیه حق زارعانه زارع، مشارالیه را ملزم به تخلیه ملک مزروعی نماید. آراء زیادی از دادگاه ها در تائید دو نظر صادر شده است. به نظر نگارنده انتزاع ید زارع از ملک مزروعی با پرداخت و تادیه حقوق زارعانه امکانپذیر می باشد.

حق ریشه چیست ؟

در حقوق ایران عقودی بنام مزارعه و مساقات وجود دارد . در این عقود چون زارع ریشه کشت خود را با اجازه مالک در زمین  وی ایجاد نموده‌ ،  لذا ریشه موجود در زمین متعلق به زارع در نظر گرفته می شود  حتی بعداز اتمام عقد ، این  ریشه حقی را برای زارع درزمین مالک ایجاد می‌نماید که اصطلاحاً بدان حق ریشه می‌گویند.

در اغلب نقاط ایران زارع متصرف زمین به حکم عرف و عادت از بعضی از حقوق تصرف بهره مند است. این حقوق عموما به نام حق ریشه و یا   در اصطلاح محلی در آذربایجان جور    در بعضی از نقاط اطراف تهران قراپشک  در مازندران حق تبرتراشی و  کارافه   و یا  در نقاط مختلف به اسامی مختلفی مثل   :  حق زارعانه   ،  حق سرقفلی زراعت  ،  حق نسق  ،  حق  آبادانی  ،  حق  بنه  ،  حق آب و گل   ،  حق  تصرف  ،  حق کسب و پیشه زراعی  و.......نامیده می شود   .   این حق زارعانه مشابه همان حق سرقفلی است که در تجارت به کار می رود.

از نظر قانون  و  عرف  این حق برای صاحبان آن  به  رسمیت  شناخته شده و ضمن اینکه مورد حمایت قوانین  جاری کشور می باشد ،  قابل به ارث رسیدن به ورثه نیز می باشد .

زارعی که صاحب حق ریشه است در زمانی که به هردلیل ملک را ترک می نماید  ، باید به حق خود برسد   . مثلا اگر مالک اقدام به فروش ملک خود نموده   و   یا اگر ملک باید برای اجرای طرح های دولتی توسط دولت تملک شود و یا به هر دلیل دیگر ... حق ریشه زارع باید ارزیابی شده و به زارع صاحب حق  پرداخت گردد .  میزان   حق ریشه  در صورت عدم توافق بین مالک و زارع  ، توسط خبرگان یا کارشناسان ارزیابی و تعیین می شود .

عوامل موثر در ارزیابی حق  ریشه   کشاورزی :

فرمول تعریف شده ای برای ارزیابی حق ریشه نداریم  و اصولا به نظر نمیرسد ارزیابی حق ریشه فرمول پذیر باشد  . تعیین و پرداخت حق ریشه بیشتر از طریق توافق بین زارع و مالک  و کسب رضایت از زارع صورت میگیرد  ولی در صورتی که کار به قضاوت  و محکمه کشیده شود  ، کارشناسان با در نظر گرفتن عوامل متعددی که اهم آن شامل موارد ذیل است  نسبت به تعیین حق ریشه اقدام می نمایند :
1- مدت زمان و دوران تصرف ملک  توسط زارع یا زمان زراعت و  غرس درخت و  غیره       ۲  ـ کیفیت  و چگونگی آبادانی  و اقدامات عمرانی زارع در زمین کشاورزی     3 -نحوه تقسیم  عرفی محصول بین مالک و زارع در دوران  تصرف        4- کیفیت و کمیت بکارگیری عواملی نظیر، بذر، کود، وجین، آبیاری و برداشت و سهم هر کدام اعم از متصرف یا مالک        5-  توجه به حقوق ناشی از قوانین نظیر اصلاحات اراضی، کشت موقت، تصرف و غیره       6- کمیت و کیفیت سرمایه گذاری کشاورز یا متصرف یا مستاجر در محل کار نظیر، تسطیح، خاک برداری، حفره، چاه و غیره و هزینه های انجام خدمات مربوط            7- اجاره سالیانه  املاک و عرف اجارات در منطقه     8-  عواملی که با توجه به عرف و عادت و قرارداد طرفین باید مورد توجه قرار گیرد     9- مدیریت و سهم مالک در اداره  کردن ملک کشاورزی و مزرعه      ۱۰ - بررسی در سوابق وجود یا عدم وجود توافقات گذشته بین مالک و زارع     ۱۱ - نقش زارع در حفاظت و نگهداری ملک از تعرضات در طول دوران گذشته حضور زارع  در ملک  .   ۱۲  -  موقعیت مکانی ملک  و اهمیت منطقه از نظر تولیدات کشاورزی    ۱۳  -  وضعیت و موقعیت ملک در زمان حاضر با توجه به تحولات سریع سالهای اخیر در امور مربوط به  ارزش املاک کشاورزی   ۱۴ -  نحوه حضور  و یا  عدم  حضور مالک در دوران تصرف ملک  توسط زارع     و  توجه به سایر عوامل  موثر  حسب مورد .......

با توجه به نکات یاد شده و بر اساس تجربیاتی که وجود دارد میزان حق ریشه ای که کارشناسان برای زارع  در پرونده های مختلف حسب مورد  و با توجه به عوامل فوق الذکر  تعیین میکنند  بین حداقل ۲۰ درصد و حداکثر ۵۰ درصد از ارزش روز زمین می باشد و بر حسب اینکه چه میزان از عوامل فوق در تعیین حق ریشه دخیل بوده اند میزان حق ریشه نوسان دارد .

عوامل موثر در ارزیابی حق نسق و ریشه کشاورزی

1- مدت زمان تصرف ملک یا زمان زراعت و غیره 2ـ  کیفیت آبادانی زمین محل کار کشاورزی 3-نحوه تقسیم محصول بین مالک و زارع 4- کیفیت و کمیت بکارگیری عواملی نظیر، بذر، کود، وجین، آبیاری و برداشت و سهم هر کدام اعم از متصرف یا مالک 5- حقوق ناشی از قوانین نظیر اصلاحات اراضی، کشت موقت، تصرف و غیره 6- کمیت و کیفیت سرمایه گذاری کشاورز یا متصرف یا مستاجر در محل کار نظیر، تسطیح، خاک برداری، حفره، چاه و غیره و همچنین انجام خدمات مربوط 7- اجاره سالیانه 8- سایر عوامل موثر که با توجه به عرف و عادت و قرارداد طرفین باید مورد توجه قرار گیرد 9- مدیریت و سهم مالک در اداره کشاورزی مزرعه. بر اساس عوامل ذکر شده حقوق زاراعانه، مستاجرین، متصرفین قانونی و عرفی اراضی کشاورزی متفاوت بوده و با توجه به عوامل ذکر شده به وسیله کارشناس متخصص تعیین و محاسبه می شود.در هر حال حقوق زارعانه بخشی از بهای عرصه و اعیان ملک است.