تفاوت ملک مشاع و مفروز

باید در نظر داشت که با توجه به مالکینی که یک مال واحد می‌تواند داشته باشد، حالات مختلفی برای نوع مالکیت از نظر استقلال مالک (مالکان) می‌توان متصور شد. تقسیم‌بندی مال به مال مشاع، مفروز و تفکیک‌شده هم بر اساس تعداد مالکان یک مال و نحوه‌ی مالکیت آن‌ها از نظر استقلال در ملکیت است.

در این نوشته ابتدا تعریفی از مال مشاع، مفروز و تفکیک‌شده ارائه می‌گردد و بعد هم به تفاوت میان آن‌ها پرداخته خواهد شد و پس ‌از این به بیان موارد کاربردی این مباحث همچون شیوه‌ی افراز مال مشاع، فروش مال مشاع، چگونگی دادخواست دادن در این موارد می‌پردازیم.

ملک مشاع چیست ؟

مشاع در لغت به معنای مال مشترک و تقسیم نشده است . در حقوق مشاع بیشتر درباره املاک و زمین به کار گرفته می شود .  در تعریف ملک مشاع می توان گفت که ملک مشاع ملکی است که چند نفر در آن با هم شریکند به طوری که نمی توان سهم هر کدام را در آن به طور جداگانه تشخیص داد . مثل وقتی که ساکنین یک آپارتمان ، نسبت به راهروهای ساختمان دارای مالکیت مشاع هستند . در این حالت استفاده از ملک مشاع برای تمام ساکنین ممکن است و هر گونه تصمیمی که درباره ملک مشاع گرفته می شود با رضایت و توافق همه مالکین است . در مقابل ملک مشاع ، ملک مفروز قرار دارد.

ملک مفروز چیست ؟

مفروز در لغت به معنی قابل تقسیم است . در حقوق به مالی مفروز گفته می شود که قابلیت تقسیم شدن و جدا شدن را داشته باشد . ملک مفروز ، همان ملک مشاعی است که تقسیم شده است . یعنی در واقع وقتی مالکان یک ملک مشاع ، تصمیم به تقسیم ، ملک مشاع خود نمایند ، ملک مفروز خواهد بود . ملک مفروز تنها یک مالک دارد و همان مالک درباره تصرفات ملک تصمیم می گیرد . برای روشن تر شدن مفهوم ملک مشاع و ملک مفروز ، فرق ملک مشاع و ملک مفروز را بیان می کنیم

تفاوت ملک مشاع و ملک مفروز

درباره تفاوت ملک مشاع و ملک مفروز می توان گفت که :

1- اولین تفاوت ملک مشاع و مفروز این است که ملک مشاع توسط چند مالک اداره می شود اما ملک مفروز تنها یک مالک دارد . 

2- دومین تفاوت ملک مشاع و ملک مفروز در این است که تصمیم گیری درباره ملک مشاع ، بر عهده همه مالکیان است و بدون رضایت یکی از آنها توافق صورت نمی گیرد اما تصمیم گیری درباره ملک مفروز تنها بر عهده همان مالک است . 

3- سومین تفاوت ملک مشاع و ملک مفروز در این است که ملک مشاع ، در صورت تقسیم بندی و جدا شدن ، به ملک مفروز  تبدیل می شود . یعنی در واقعی ملک مفروز ، تقسیم شده ملک مشاع است . 

 تفکیک ملک مشاع و مفروز

تفکیک و تقسیم اموال مشاع به مال مفروز بیشتر در خصوص ارث صورت می‌گیرد. به این صورت که وارثان با توجه به سهم‌الارث خود می‌توانند در بخشی از مال سهیم باشند. تفکیک زمین مشاع یعنی انتقال بخش‌های تفکیک شده به صورت مفروز، ابطال سند اولیه و صدور سند مفروزی. برای این کار نیاز به تنظیم یک تقسیم‌نامه بنا بر اساس سند ملک مشاع است و در صورت وجود وصیت‌نامه‌ای که شرایط خاصی را برای قدرالسهم افراد مشخص کند، به نامه رسمی و تایید شده وصیت متوفی نیز برای مشخص نمودن مال مفروز احتیاج است.

نحوه افراز ملک مشاع و تبدیل آن به مال مفروز

در خصوص ملک مشاع، امکان افراز آن برای یک ملک با یک سند مشخص وجود ندارد و تنها می‌توان با مشخص کردن قدرالسهم افراد، اقدام به فروش و تفکیک مال نمود.

اما در خصوص زمین‌های مشاع برای افراز مال و تبدیل آن به ملک مفروز باید اقدامات لازم در اداره ثبت انجام شود. پس از آن یک صورت‌جلسه مبنی بر مساحت مال مفروز که به تفکیک مشخص شده است در اختیار مالکین قرار می‌گیرد.
صورت‌جلسه تفکیک مال، به منظور انتقال سند مشاعی، تفکیک آن بر اساس مال مفروز و صدور سند مالکیت مفروزی است. پس از بررسی صورت‌جلسه، تقسیم‌نامه تنظیم خواهد شد. اگر هر کدام از موارد ذکر شده ناقص باشد، سند تفکیکی از اعتبار خود ساقط خواهد شد.

به عنوان مثال پس از تفکیک یک ملک مشاع به سه قسمت مال مفروز نیاز است تا سند اولیه ملک مشاع و مفروز باطل شود، در صورتی که سند اولیه ملک مشاع و مفروز ابطال نشود این افراز از اعتبار ساقط می‌شود.

جریان ثبتی یک ملک زمانی خاتمه‌یافته تلقی می‌شود که ملک دارای سند مالکیت بوده و در دفتر املاک به ثبت برسد، آگهی نوبتی و تحدیدی آن به طور صحیح منتشر و تحدید حدود قانونی صورت بگیرد و در مهلت واخواهی نیز مورد اعتراض واقع نشود و ملک قابلیت ثبت در دفتر املاک را داشته باشد.

دادخواست افراز ملک مشاع

افراز استقلال بخشیدن به مالکیت مشترک از طریق اعطای هر بخش از مال مشترک به یکی از شرکاء است.

هنگامی که هنگام افراز یا فروش ملک مشاع، شرکاء به توافق نرسند و نتوانند افراز ملک را میان خود مشخص کنند، نیاز است تا از طریق یک دادگاه عادل اقدام به این امر نمایند. برای این کار شرکاء باید طی یک دادخواست درخواست افراز ملک مشاع را به دادگاه ارائه دهند و دادگاه با بررسی شرایط ملک حکم لازم را به طرفین ابلاغ می‌کند.

برای ارسال دادخواست به دادگاه به مدارک شناسایی شرکای مال مشاع و سند ملک نیاز است. همچنین باید ملک به کارشناسی برسد و برگه اعلام کارشناسی ملک در میان مدارک تسلیم شده به دادگاه موجود باشد. همچنین مالکین باید یک دادخواست رسمی مبنی بر درخواست افراز ملک تنظیم و به دادگاه ارائه نمایند. در این نامه نیز باید مشخصات شرکاء و مالکین مشخص و ذکر شود.