تفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه
در سرقفلی اگر بخواهیم به دنبال مفهوم لغوی آن باشیم در برخی فرهنگ لغت ها ممکن است دچار سر درگمی بشویم زیرا برای مثال در فرهنگ لغت معین مفهومی که از سرقفلی ارائه داده است با مفهوم حق کسب و پیشه یکی دانسته شده فارغ از اینکه در دهه های گذشته آیا این دو مفهوم دارای مفهوم یکسان بوده اند یا خیر در حال حاضر قانون موضوعه کشور می شود گفت با صراحت این دو را یکسان نمیداند.
از جهتی دکتر کاتوزیان استاد به نام حقوق در یک نظر حق سرقفلی و حق کسب و پیشه را دارای مفهوم مشترک میداند. ایشان اینگونه بیان میدارند که:
"سرقفلی امتیازی است کا به موجب آن مستاجر متصرف به دلیل حقی که در نتیجه فعالیت خود در جلب مشتری پیدا کرده است در اجاره کردن محل کسب خویش بر دیگران،مقدم شناخته می شود"
اما به نظر می رسد در بین تعاریف انجام شده تعریف دکتر لنگرودی از بقیه نظرها قابل توجه تر باشد "پولی که مستاجر اول به مالک میدهد و یا مستاجر ثانی به مستاجر سابق در موقع انتقال اجاره می دهد،سرقفلی نامیده می شود"
ما در این مقاله خواهیم گفت این دو از جهت مبنا و از جهت ماهیت هم حتی بسیار متفاوتند و یکسان پنداشتن این دو امر صحیحی به نظر نمی رسد.
و پس از توضیح مختصری از هریک در آخر به تفاوت های این دو نهاد خواهیم پرداخت.
سرقفلی چیست
قانون گذار سرقفلی را در مواد ۶ به بعد قانون روابط موجر و مستاجر پیش بینی کرده است اما متاسفانه قانون گذار گرچه آگاه به این امر است که سرقفلی امری بسیار اختلافی است اما از تعریف آن سرباز زده و راه را برای تفاسیر متعدد باز کرده است و این زیبنده قانون گذاری نیست.
آنچه در این مواد برداشت می شود این است که سرقفلی حق یا وجه یا مبلغ و پولی است که ممکن است از طرف مستاجر به مالک پرداخت شود یا ممکن است از طرف مالک به مستاجر پرداخت شود در حالتی هم از طرف مستاجر دوم به مستاجر اول پرداخت میشود.
اما سوالی که ذهن را درگیر میکند این است که در این سه حالت مثلا از چه باب و به چه علت مستاجر باید به مالک مبلغی پرداخت کند یا در حالت دوم چرا مالک باید به مستاجر مبلغی تحت عنوان سرقفلی پرداخت کند و همچنین مستاجر دوم به مستاجر اول.
در پاسخ باید گفت، علت اینکه چرا مالک به مستاجر باید مبلغی بدهد در خود قانون پیش بینی شده است حالت اول که چرا مستاجر باید به مالک مبلغی تحت عنوان سرقفلی بدهد مشخص نیست و بین دکترین اختلاف است.
در ذیل هر کدام را جداگانه طبق قانون روابط موجر و مستاجر بررسی خواهیم کرد.
ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر
مالک از مستاجر سرقفلی میگیرد
ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر مقرر میدارد:
"هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید میتواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید. همچنین مستأجر میتواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
تبصره ۱ - چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستأجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.
تبصره ۲ - در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد."
آنچه از تمام ماده ۶ و تبصره های آن برداشت می شود به این شکل است:
- هنگام عقد اجاره موجر می تواند از مستاجر سرقفلی بگیرد یا اصلا سرقفلی نگیرد
- در زمان اتمام عقد اجاره اگر موجر از مستاجر سرقفلی نگرفته باشد هنگام تخلیه به مستاجر سرقفلی نمیدهد و برعکس،اگر سرقفلی گرفته باشد هنگام تخلیه باید به نرخ روز پس بدهد.
- اگر موجر سرقفلی نگرفته ولی مستاجر اجاره را به مستاجر دوم واگذار کند و سرقفلی بگیرد به شرط آنکه از وی حق انتقال به غیر سلب نشده باشد در پایان اجاره مستاجر دوم حق رجوع به موجر را ندارد.
مبنای سرقفلی گرفتن مالک در اینجا مشخص نیست و بین دکترین اختلاف است برخی به حق مالکانه موجر استناد میکنند و برخی دیگر به ویژگی ها و امکانات و استعداد و موقعیت خوب ملک تجاری استناد کرده اند مثل این که ملک در خیابان اصلی یا میدان اصلی باشد یا در جایی باشد که عبورو مرور برای جلب نظر مشتری زیاد است.
برخی دیگر هم مبنای گرفتن سرقفلی را دادن امتیاز متقابل به مستاجر میدانند از این جهت که موجر سرقفلی میگیرد و در عوض در پایان اجاره مستاجر حق دارد دوباره اجاره را ادامه دهد یا اینکه موجر سرقفلی میگیرد تا اینکه حق تخلیه را از خود سلب کند. در این حالت برای مستاجر حقی پدید می آید از این جهت که در پایان اجاره یا تخلیه کند یا اینکه ادامه دهد و اگر بخواهد تخلیه کند می تواند سرقفلی را که داده به نرخ روز پس بگیرد.
ماده۷ قانون روابط موجر و مستاجر
- مستاجر از مالک سرقفلی میگیرد.
"هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانی که عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد، مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که هرساله عین مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار کند؛ در این صورت، مستأجر می تواند از موجر و یا مستأجر دیگر، مبلغی به عنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت کند. "
در اینجا مبلغ و پول سرقفلی گرفتن مستاجر عوض و بهای اسقاط حقش خواهد بود زیرا به نفع وی تعهد شده است که هر ساله مال به وی اجاره داده شود حال اگر بخواهد از حقش بگذرد میتواند سرقفلی بگیرد.
ماده ۸ قانون روابط موجر و مستاجر
- تکرار مبنای همان ماده ۷ توسط قانون گذار.
"هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستاجره را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستأجر متصرف واگذار نماید، مستأجر میتواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید."
این ماده تفاوت چندانی با ماده ۷ ندارد. زیرا در ماده ۷ گفته شده است که موجر حق تخلیه نداشته باشد و در ماده ۸ گفته شده موجر حق اجاره دادن به کسی دیگر را نداشته باشد حال آنکه وقتی نتواند به کسی دیگر اجاره بدهد یعنی اینکه نمیتواند تخلیه را از این مستاجر بخواهد و تین دو ملازمه دارند.
حق کسب و پیشه و تجارت
حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که برای مستاجر در سال ۵۶ شناخته شده و بعد ها توسط قانون گذار نامشروع اعلام می شود در واقع این حق نوعی ارج نهادن به زحمت های مستاجری است که در ملک تجاری با تلاش و کوشش آن را رونق بخشیده و باعث شهرت آن ملک شده و باعث شده است که دارای مشتری های زیادی بشود به همین خاطر قانون گذار اجازه نداده است که موجر به راحتی با تخلیه عین مستاحره تجاری زحمات مستاجر را به نفع خود مصادره کند و مقرر کرده است که باید حق کسب و میشه وی را که توسط کارشناس تعسیین می شود بپردازد.
تفاوت های سرقفلی با حق کسب و میشه
- حق کسب و پیشه و تجارت امری است که به تدریج و مرور زمان حاصل می شود و بستگی به این دارد که مستاجر جگونه عمل کرده و آیا باعث رونق ملک تجاری شده است یا خیر.اما سرقفلی ثابت است و ممکن است طرفین نسبت به آن توافق کنند یا نکنند.
- به این خاطر که سرقفلی جنبه توافقی دارد قابل انصراف و قابل اسقاط ایت اما حق کسب و پیشه توسط قانون گذار سال ۵۶ به شدت آمرانه است و قابل اسقاط نیست.
- همانگونه که گفتیم به این علت که حق کسب و میشه آمره است نمیتوان بر خلاف آن توافق کرد اما سرقفلی فانون تخییری یا تکمیلی است و طرفین میتوانند برخلاف آن توافق کنند.
- حق کسب و پیشه پس از پایان اجاره خود به خود به وجود می آید اما سرقفلی با اراده و توافق طرفین در همان ابتدای اجاره یا ممکن است در اثنای اجاره پدید آید.
- انتقال حق کسب و پیشه بدون اجازه مالک ممکن نیست اما انتقال سرقفلی بدون اجازه مالک هم ممکن است.
- حق کسب و پیشه ممکن است در مواردی مانند ماده ۱۴ و۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ زائل شود اما حق سرقفلی با این موارد زایل نمی شود.
- حق کسب و پیشه منوط به رونق تجاری مغازه و شهرت تجاری ملک است به شرطی که از یک سری شروط تخلف نشود اما حق سرقفلی ربطی به این موارد ندارد.
- انتقال حق کسب و پیشه با سند رسمی ممکن است اما انتقال سرقفلی با سند عادی هم ممکن است.
نتیجه گیری
سرقفلی و حق کسب و پیشه با وجود قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ پر واضح است که دو نهاد جداگانه محسوب میشود و یکسان ندانستن آن صحیح نخواهد بود از جمله این که خود قانونذار سال ۷۶ یا اوردن عنوان سرقفلی موضوعا حق کسب و پیشه را از ساحت قانون حذف کرد از این سال به بعد ناگفته نماند که حق کسب و پیشه در قانون سال ۵۶ امده است و این قانون هنوز معتبر است و نسخ نشده است. در آخر پس از بیان مقدماتی به تفاوت های این دو نهاد پرداختیم که در بالا میتوان به آن مراجعه کنید.
سوالات متداول
آیا سرقفلی را فقط مالک از مستاجر میگیرد؟
خیر ممکن است مستاجر هم از مالک این مبلغ را بگیرد که در بالا توضیح دادیم.
تفاوت حق سرقفلی با حق کسب و پیشه در چیست؟
این دو هم از مبنا و هم از ماهیت متفاوت هستند که در بالا به اهم مطالب آن اشاره کردیم.
آیا تفکیک بین سرقفلی و حق کسب و پیشه اثر عملی هم دارد؟
بله در مختصر اشاره کردیم اگر امری حق کسب و پیشه باشد ممکن است در اثر عملی مثل تعدی و تفریط و موارد دیگر کلا یا جزئا زایل شود اما اگر سرقفلی باشد اینگونه نیست.
منبع: وکیل سرقفلی
